Na jednom mestu pomoć vašeg prijatelja (linkTV) oko toga šta vas čeka kod stambenih kredita.
Kamatne stope su prva stavka koja određuje koliko više vraćate banci u odnosu na ono što ste pozajmili. Odluka da li ćete prihvatiti neku ponudu se ne donosi usput i brzo.
Dejan Gavrilović, predsednik Udruženja bankarskih klijenata „Efektiva”, ističe da se o visini kamate prilikom podizanja stambenog kredita mora voditi računa s obzirom na to da su u pitanju dugoročni krediti. On savetuje da banku koja će vas kreditirati ne birate po međunarodnom rejtingu, već u skladu sa svojim potrebama.
– Dakle, u zavisnosti od toga šta treba klijentu, odabraće banku koja za taj posao nudi najbolje uslove – sumira on.
Na primeru stambenog kredita u iznosu od 100.000 evra i na period otplate od 20 godina bankama koje posluju na tržištu Srbije najmanje ćete vratiti 155.000, a najviše 175.000 evra. Za stan koji ste kupili, po ovoj računici, vi ste banci vratili ceo stan i još polovinu.
Do ovih podataka došli smo analizom ponuda i kalkulatora koje banke objavljuju na svojim internet prezentacijama.
Nominalne i efektivne kamatne stope
Najniža nominalna kamatna stopa (NKS) je 2,7% uz šestomesečni Euribor, dok je minimalna efektivna kamatna stopa (EKS) u ponudi banaka oko 3,2%, uz to da je kredit osiguran kod Nacionalne korporacije za osiguranje stambenih kredita (NKOSK). Osiguranje kod Nacionalne korporacije vam je jednokratni trošak i o tome će biti više u nastavku teksta.
Na osnovu primera i online kalkulatora koji banke objavljuju na svojim zvaničnim sajtovima, kamatne stope uz obavezni šestomesečni Euribor se kreću od 2,7 do 3,4% za nominalne kamatne stope i od 3,4 do skoro 5% za efektivne kamatne stope na mesečnom nivou.
Uzmite u obzir i to da se od informativnih primera i ponuda ograđuju i same banke jer, na osnovu njihovih pravila igre, precizne podatke o kamatama i obračunavanju dobijate tek kada sednete za sto sa savetnikom i vidite konkretnu ponudu za iznos koji tražite.
Računajte da su niže efektivne kamatne stope oko 3%, dok skuplji krediti dolaze i sa kamatama od 4%. Krediti koji nisu osigurani takođe podležu većim kamatama.
Euribor kao nagazna mina
Euribor je promenljiva kategorija i on se dodaje na visinu vaše kamate kako se promeni njegova vrednost na celom tržištu. Ako je njegova vrednost negativna, kao sada, to ide vama naruku, ali ako skoči (što se često dešava) na 2, 3, 4 ili čak 5%, onda se vama rata povećava u skladu sa tim procentom.
Početkom ove godine Euribor je bio ispod nule i trend niske vrednosti se nastavio. Međutim, prema procenama velikog broja svetskih ekonomskih stručnjaka, narednih godina bi mogao dostići i 2%. Takav scenario bi za zadužene značio da rata od 250 evra može da skoči i na više od 300 evra!
Koliko nas košta kamata?
Visina kamate zavisi od vrste kredita, vrste same kamatne stope (fiksna ili promenljiva), kao i od perioda podizanja, ističe naš sagovornik.
– Kod dugoročnih kredita su uglavnom promenljive kamate koje u sebi sadrže fiksnu maržu (bruto zarada banke), koja se uvećava za promenljivi element Euribor (kamata za evro kredite), Belibor (kamata za dinare) ili Libor (kamata za švajcarski franak). Nominalna kamata predstavlja čistu cenu kredita i ona određuje visinu mesečne rate. Efektivna predstavlja zbir svih troškova koji se plaćaju plus nominalna kamata i ona služi za prosto poređenje ukupne cene kredita – objašnjava Dejan Gavrilović.
Troškovi obrade kredita
U sumu koju vraćate uračunavaju se i inicijalni i ostali troškovi koje imate prilikom dobijanja i realizacije kredita, kao i vaše učešće.
Stambeni krediti uglavnom podrazumevaju učešće od 10 do 20%, iako ono može biti veće. Praktično, na našem primeru, za stan u vrednosti od 100.000 evra vi obezbeđujete 20.000 evra, a od banke pozajmljujete 80.000 evra.
Najveća omča oko vrata klijenata, nakon kamata, jesu troškovi obrade kredita. Ova praksa plaćanja banci da se bavi svojim poslom još uvek, zvanično i zakonski, u potpunosti nije raščišćena.
Po pitanju ove navodne nejasnoće predsednik Udruženja „Efektiva” je izričit: banke ne smeju naplaćivati troškove obrade kredita.
– Ovaj trošak je nezakonit, potvrdio je Vrhovni kasacioni sud, kao i u brojne presude. Prilikom potpisivanja ugovora treba ukazati banci na nezakonitosti i tražiti uklanjanje odredbe iz ugovora i zapretiti tužbom ako banka to ne prihvati – naglašava Dejan Gavrilović.
Ti troškovi zavise od visine traženog iznosa, a u našem slučaju bi bili od oko 300 do 1.000 evra, odnosno banke od ukupnog iznosa koji uzimate računaju od 0,5% do 2% za troškove obrade.
Osigurajte banku
Osiguranje kod NKOSK-a na primeru koji mi koristimo iznosi oko 1.200 evra.
Banke daju povoljnije kamate na osigurane kredite i skoro uvek insistiraju na osiguranju. Takođe, platićete obradu zahteva kod NKOSK-a oko 30 evra.
Osiguranje koje plaćate služi da, ukoliko vi ostanete bez novca, nacionalna korporacija banci plaća ratu dok se vaš stan ne proda, a banka ne namiri.
To osiguranje prati i hipoteka, pa morate overiti založnu izjavu, što je stavka manja od 100 evra, a upis hipoteke koštaće vas oko 180 evra. Menica i provera u Kreditnom birou je od 5 do 10 evra.
Još inicijalnih troškova
Gavrilović dodaje i da nije zanemarljivo održavanje računa, jer banke traže otvaranje računa za plaćanje rate.
Procena vrednosti stana ili kuće koju kupujete je obavezna, a banka vam daje spisak ovlašćenih procenitelja koje možete angažovati; njihova tarifa je od 100 do 200 evra.
U ukupnom iznosu inicijalni troškovi sa učešćem će vas izaći od 15.000 do 20.000 evra.
Kada podvučemo crtu, za vrednost kredita od 100.000 evra na 20 godina, ili 240 meseci, uz sve troškove, rata može biti od 360 do 430 evra.
Gavrilović zaključuje da, uprkos odnosu snaga koje su u korist banke, klijent ima mogućnosti da izdejstvuje bolje uslove.
– Klijenti imaju nešto bolju poziciju za pregovaranje od one koju su imali pre nekoliko godina. Često građani uspeju da uklone trošak obrade iz ugovora ili administriranje kredita. Dešava se da uspeju i nižu kamatu da ispregovaraju. Sve je stvar inicijative i poznavanja ponuda drugih banaka, s ciljem postizanja što većeg efekta umanjenja. Nisu to česti slučajevi, ali nisu ni potpuno nemogući – kaže on.
Iz ovoga je očigledno da povoljnog stambenog kredita nema, već je to samo nužno zlo koje finansijski možete da izdržite, kao i da morate biti istrajni u traženju najpovoljnijih uslova i ostvarivanju svojih prava.
Ako vas zanima o čemu da vodite računa kada se zadužujete u manjim ciframa, za keš, uzimate dozvoljeni minus ili manje kredite, pogledajte našu najnoviju emisiju „SavetLink”, u kojoj vam u porodičnoj ekonomiji pomaže prof. dr Zoran Grubišić.